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楼市“四面楚歌”,房价将会跌多少?央行表态,孙宏斌指出底线

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Lesky 发表于 2021-11-24 19:46:16 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

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进入11月下旬,2021年已经进入了倒计时,这也意味着今年留给房企的时间真的已经不多了。在今年十一假期之后,房企们并没有停止假期的促销活动,反而很多房企在假期之后又推出了力度更大的降价促销活动。特别是进入11月份以来,房企之间降价促销的竞争已经进入白热化阶段,就比如现在一些房企不仅降低房子的售价,同时还通过送车位和车位营销来吸引购房者的注意。就比如前段时间,郑州一楼盘车位大降价受到了热议,原价11万的车位,现在直接降到5万元2个车位。面对车位断崖式降价,很多之前买了车位的业主都表示接受不了。其实,这个楼盘的车位售价降低那么多,主要是开发商想通过车位营销吸引购房者买房。


可以看出,虽然2021年仅剩下1个多月,但是房企们依旧没有放弃,还是希望在年底最后的一两个月尽可能地取得好的销售业绩。这主要是房企们在最近几个月的销售业绩都不佳,“金九银十”的楼市传统旺季并不旺,这直接导致目前房企们资金链紧张,销售压力非常大。根据统计数据显示,10月全国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%,不仅连续4月同比回落,同时也已经连续三个月保持两位数下降。

也就是说,在过去几个月,楼市的销售业绩都不佳,同时受信贷政策收紧的影响,房企融资也受到了影响。因此,对于房企来说,目前面临的问题不仅是销售业绩不好,同时资金链紧张和高负债率也都是目前房企亟待解决的问题。想解决目前这些问题,只有快速卖房子,但是在“金九银十”的旺季楼市都没有回暖,这让很多原本准备买房的人都开始观望了起来。


可以看出,目前的楼市真的已经“四面楚歌”了,不仅楼市调控政策不利于楼市的发展,同时人们对楼市的信心也越来越不足了。特别是很多投资客,目前已经认识到了国家对楼市调控的决心,现在不仅不再继续投资房产,反而开始不断抛售房产了。根据统计数据显示,今年3月份以来,全国各地的二手房挂牌量就出现了激增的现象,仅3月份全国新增二手房挂牌量就环比上涨了86%,相比于2月份几乎翻倍。根据数据显示,目前像北京、武汉、石家庄、南京、成都、重庆、郑州和上海等城市,二手房挂牌量都已经超过了10万套,不少城市的二手房挂牌量已经超过了15 万套甚至20万套。更重要的是,二手房挂牌量的激增,二手车市场出现了严重的供大于求现象,不仅导致二手房挂牌价不断降低,同时二手房成交量也在不断降低。也就是说,目前二手房市场已经出现了量价齐跌的现象,房子降价也卖不掉。

其实,在2021年准备购房的人还是不少的,这主要是因为2020年很多人都推迟了购房计划,随着2021年经济恢复正常,这些人也都重启了购房计划。但是随着今年3月份楼市调控政策再度收紧之后,房价走势出现了下跌的迹象,这也让人们对楼市的信心越来越不足了。虽然房企降价促销的力度大,但是越是这样,人们就越担心,因为目前房价还位居高位,很多人为了购买一套房子就需要倾尽一个家庭的所有财富,最后还需要背负二三十年的巨额房贷。而房价一旦下跌,就会导致房子贬值,因此就算是刚需购房者,也不希望自己辛辛苦苦挣得钱亏损掉。就比如在今年上半年买房子的人,在今年6月份之后,随着楼盘降价促销,这些人买的房子都贬值了,不少都亏损了几十万甚至更多。


因此,现在不管是准备买房的人还是已经买了房子的人,都非常关心房价的走势,并且也都担心房价持续下跌。那么,那么房价将会跌多少,会持续下跌吗?对此,央行已经表态了。在今年9月27日央行第三季度的例会上明确指出:要“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”。同时在会议上还针对目前楼市走势提出了“两个维护”,即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。通过央行的这次例会内容,很多专业人士表示,楼市最困难的时刻已经过去,针对过去几个月不断有楼盘大幅降价促销的现象,国家对楼市的信贷政策将要放松了,就算不放松,起码也不会再继续收紧了。也就是说,房价大跌和大涨都不利于楼市稳定发展,特别是房价下跌,还会损害购房者的权益,就比如一位房企负责人坦言,降价就意味着降配。因此,虽然降价有利于刚需购房者买房,但是对于已经高价买了房子的购房者,如果楼盘因为降价而降低配置,对他们是非常不公平的。



目前,国家放松楼市的信贷政策一方面是为了维护房地产行业的稳定发展,一方面也是未来维护购房者的权益。对于绝大部分购房者来说,他们最担心的不是房价下跌和房子贬值,最担心的是楼盘烂尾和楼盘出现质量问题。另外,为了维护房价走势的稳定,从今年8月份以来,全国各地已经有21个城市出台了“限跌令”,通过“限跌令”来禁止房企恶意降价恶意竞争。同时,除了“限跌令”之外,哈尔滨更是出台了今年第一个“救市政策”来维护当地楼市的稳定。可以看出,目前国家对楼市的调控是以稳定为主,房价大涨大跌都不符合调控政策对楼市的预期。


对于房价下跌的底线这个问题,SOHO中国的潘石屹和融创集团董事长孙宏斌也都回答过这个问题。比如潘石屹曾指出,如果房价下跌幅度超过20%,那么大部分房企都会消失。而孙宏斌更直接,他认为房价下跌超过30%,所有的房企都会破产。可以看出,按照这两位的说法,房价下跌的底线就在20%以内,不会超过20%。对于这个答案,是不是真的呢?其实不管是不是真的,很多人都不能接受,不能理解为什么房价可以翻倍上涨,就不能下跌20%呢?

其实,潘石屹和孙宏斌说得并没有错,之所以造成这种情况,还是房企自身的原因。房价上涨对房企只有好处,房价涨得越高,房企的利润就越高。但是房价下跌就不一样了,因为房企都是高负债高周转的运营,房企为了获得更多利润,大规模举债扩张,导致房企的负债率非常之高。面对这么高的负债率,房价只有一直上涨的房企才能正常经营下去,一旦房价出现大幅下跌,房企就会面临资不抵债的情况。而面对目前的楼市环境,很多房企依旧要继续按照过去的经营模式运营,因为这些房企已经是“船大难调头”了。



总结:房价并不是真的不能下跌,只是目前房企负债率高,楼市存在的泡沫比较大,短期内承受不了房价太大的跌幅。但是,目前国家对楼市的调控就是为了去除楼市中的泡沫,让楼市慢慢软着陆。因此,随着时间的推移,在调控政策的持续下,未来房价会慢慢回归合理水平,房子也会慢慢回归居住属性。因此,并不是房价不能下跌,只是这个下跌的过程需要时间来慢慢缓冲。
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